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踩盘│高新区选房,看懂紫境府的都是老司机!

如果说一个开发商拿到一块地,容积率在2到3之间,最大的可能性就是在地块的大部分位置,修很多别墅+洋房这些低密度高总价的产品。完了之后,再到地块周围的边缘地带修很多高层,一般都是两梯六户或者两梯八户,堆个30层楼,总户

  如果说一个开发商拿到一块地,容积率在2到3之间,最大的可能性就是在地块的大部分位置,修很多别墅+洋房这些低密度高总价的产品。

  完了之后,再到地块周围的边缘地带修很多高层,一般都是两梯六户或者两梯八户,堆个30层楼,总户数200多户,充分地把规划给到的建筑面积指标用够,这种法子就叫做“高低配”。表面上看

不锈钢护栏工程管起来,容积率只有2.5,但是着眼于高层,容积率起码4以上。

  那么,如果你逛街看到一个楼盘,偌大的地块上只修了几栋高层,还都是大平层,最小的都是100平以上两梯四户,那你就可以进去找置业顾问聊聊了。本次踩盘,本工就给大家摆一下新川的北大资源紫境府。

  楼盘详情

  项目名:北大资源紫境府

  类型:高层

  总户数:662套(本批次)

  总栋数:20栋(本批次10栋)

  预计推出时间:11-12月

  装修情况:清水(利好)

  梯户比:多种梯户比,最大不超过两梯四户

  容积率:3.00

  绿化率:30%

  地铁:在建6号线

  占地面积:82635平米

  物业费:3.7元/平方米

  是驴子是马,先拉出来溜溜

  

  买房子好比相亲,娘家的环境很重要

  北大资源紫境府位于新川创新科技园内,位置在成都的正南偏东方向,大环境不错。

  

  在这里,本工必须要介绍下“新川创新科技园”的基本资料,毕竟买房就和相亲差不多,光顾着楼盘长得怎么

单职业传奇网站样还不够,对方家世还有对象的成长环境,也得适当地了解一下。

  新川创新科技园位于成都高新区南部园区,是新加坡和四川省合作的首个综合型城镇发展项目,也是国家级新区——天府新区重点工程。园区采用“6+X”式组团布局,形成7个相对独立又有机共融的混合功能组团。其中的X是位于中心位置的“新川之心”中央公园,建成之后将成为整个园区的城市绿核和核心公共区域。

  

  

  看一看上面的两个关键词,120000的常住人口,是什么概念,填满了之后的样儿可能是下面这样,红色是“新川之心”,绿色是紫境府。新川之心目前只完成了一期工程,后面的将于2019年底全部建成。

  

  具体的位置分布,可以看下面这张图,拍摄位置在新川之心一期的桥上,看起来还是多近的:

  

  新加坡对于公园城市的开发由来已久,干得多了,就得出一个经验:先生态,再产业,后居住。换句话说,就是先把生态保护好,把路修规整,基础设施弄巴适了之后,再引入产业集群,慢慢的这个地方有人气了,最后才把人弄进来常住。

  在交通配置方面,项目位于新成仁大道的东侧,处于这条路和新川路的夹角上,通过新川路往西,可以直抵红星路南延线快速通道(梓州大道),通过这条线路的转换,进城十分方便。

  

  与新成仁路重合的是地铁11号线(在建),在楼盘的北侧和南侧分别为新通大道站和新北路站两个站点。距离不远,差不多都只有500多米,步行和骑行都能轻易抵达。再者,11号线往北到观东站,可以和地铁六号线无缝对接并换乘。

  

  我们都知道,现在成都买房子一定要往南边买,除了区域规划造就未来的价值溢出外,基础设施建设向南边倾斜,也是一个重要的原因。一路向南的口号喊了很多年,到底有多“南”才是标准线呢?本工觉得,至少视高“太南”,而高新南区以及该区域和天府新区直管区交汇的区域,才是一个不错的选择,而新川恰好是高新南区最后一个集中打造的区域,值得各位买房人青睐。

  70%户型面积超180平,高端属性显现

  紫境府所在的地块,是北大资源于2016年8月拿下的,总价达到21.4亿元,这里重点提一下:它是当时新川的地王,受到众多开发商的青睐。从那之后众多房企,陆续进入该区域,地价也节节攀升。回头来看,当时的最高价对应现在这个市场,比较之下,足以见得开发商当初的眼光也颇为不错。为了方便介绍,本工把整个地块分为了三个小块,后面暂为1、2、3号地。

  

  本次销售的楼栋是:1号地的5、6、7、11四栋楼和2号地的2、3、4、5、6、9六栋楼。价格以最终预售为准,清水交付,户型区间在116-249平之间,户型面积跨度较大,基本以高改为主。具体户型分布的方位如下:

  

  点开图片看大图

  其中116平三房双卫和141平四房双卫,为两梯四户,仅有三栋楼。其余70%的户型均为180平方米以上的产品,包括184平方米的四房三卫的跃层产品,和182平方米的四房三卫大平层,为两梯两户;249平方米的五房三卫大平层产品,为三梯两户。从面积、梯户、套型三大指标来看,基本可以确定北大资源紫境府的高端改善定位。

  这几个“壕”点,有看头

  1、楼间距超大

  1号地和2号地虽然是两个不同的区域(有独立的大门),但从项目楼栋的布局上看,更像是一个独立的组团。首先两块地都采用的大围合式布局,且为全点式,即每栋楼之间都没有拼接。另外,两块地成镜面式设计,大门正对大门,叠拼正对叠拼,就连户型产品的分布位置,几乎都左右一致。

  这样的设计有一个好处,就是楼间距超大。以下图为例,据置业顾问介绍,南北两端的距离可以达到100米(蓝色箭头),东西两侧因为中间是叠拼和大门,最长可以达到180米(绿色箭头)的样儿。

  

  

  2、干挂石材到顶,80%的开面率,全玻璃幕墙设计

  干挂石材到顶很好理解,就是外立面全都是石材,不是什么砖也不是什么涂料,一般前者(砖)年代久远就会发生掉落,后者(涂料)呢,风吹日晒后,容易掉漆,外立面皲裂后,整体感觉会大打折扣。

  约80%的窗墙比不是很好理解,本工特地把自家的飘窗台搬上来做个对比,见下图:

  

  一般楼盘的窗户旁边都有红色箭头处的墙体,视野只有180度,而紫境府的所有户型,大部分的飘窗台设计是这样的:

  

  注意蓝色箭头处,这里的墙消失了成为了飘窗的一部分,180度的视角秒变270度。等于是说,如果不是116平的朝外户型,基本上家家户户,都能享受完美的中庭景观。

  全玻璃幕墙设计,给人最大的感受就是,整个项目的品质感在一定程度上,得到了巨大的提升。

  3、下沉式庭院设计

  注意红色箭头处大树的位置,相比于蓝色箭头处的树的位置要矮一些,那是因为这里做了一个下沉式的处理,即绿色区域。具体见图:

  

  这样做有几个好处:一是这一层的门面有更好的采光,二是景观空间在视觉上更有层次感,三是利用空间的变化,把景观用地从“平层”变成了“跃层”,增加了可使用空间,可以配置更多的功能;四是让各种活动功能可以分区,让相互之间的干扰更小,比如紫境府的做法是,把主要的运动场地放在了下层空间,地下在锻炼,地上的人在安静的休闲,互不干扰。

  

  

  

  坐电梯到负一楼的下沉式广场,进去就是游泳池,就问你爽不爽,当然除了游泳池还有各种健身场所,以及小型的宴客厅(这个需要特殊费用)。

  停,七米宽的景观大阳台,别跑!

  毫无疑问,本项目最好的楼栋就是三个地块的楼王,一号地块的是11号楼,2号地块是9号楼,除了360度的观景面外,三梯两户还独立了一个保姆电梯供她们单独使用,着实突出了“壕”的本质。话说回来,为什么要推荐141平米的户型呢,因为这个户型是所有大户型的缩影:141平是入门款,180平以上的是plus版。

  

  

  

  ——————————

  

  141平米四房双卫

  户型亮点:

  1、靠中庭面宽达到了17米,三个卧室+阳台,共四个面都朝着中庭。其中景观阳台的长度达到了7米,一般改善项目的户型最多只有4米,比如本工的华侨城原岸,144平米,阳台才这么点大,确实……

  2、每个卧室都有飘窗台,每个房间都有自然光照明。

  关于品牌,这个很重要

  作为一家从北大走出的校办企业,科技园产业,是北大资源的业务硬核。产城融合的开发模式,可能是北大资源这样的企业的优势所在。

  结合北大资源在成都的表现,本工分析了该开发商的过往,总结了以下几个需要了解的关键点:

  1、国企出身,相对靠谱。

  2、该开发商在成都的几个楼盘,都获得了比较高的知名度,特别是旗下的颐和翡翠府,更是拉高了区域内的价值标杆。尤其是近期开出的别墅产品,价格相对厚道。

  关于配套,看学校就“购”了

  目前来看,新川的配套正在起步,但只要有人就有配套,这点不用担心。值得一提的是,教育资源。根据规划,新川板块规划有2所中学、7所小学及13所幼儿园,共22所学校。关于学校,看这张来自新川科技园官微的规划图就够了:

  

  购房建议

  最后,本工想说的是,优质的项目就像一块牛里脊,乍一看一时间提不起“食欲”(购买需求),但是添加了珍贵的香料(各种设计及建材),再配上一个善于烹饪的大厨后(操盘手),这盘菜就会遭到疯抢。

  作为横跨高新南区和天府新区直管区的热门区域,新川板块凸显了巨大的人口红利。有人的地方,除了江湖,还有巨大的需求。到目前为止,新川可出让的地块中,却仅有30%用于建筑住宅,6年时间也仅有不超过10宗住宅地块出让。那么一旦区域内人口基数得到稳步增长,可以预见的是,未来很长一段时间内,区域内将面临一房难求的窘状。

  话说回来,紫境府就像这块牛里脊,各种香料已经加好了,配上北大资源这个大厨,点火(新川规划)之后,可以下筷。毕竟,这可能是城南离南三环最近还买得到的豪宅。

  来源:买房特工队

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作者: sf999

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